Это интересно
Российские законы: соблюдать нельзя нарушать
Уже 10 лет Жилищный кодекс регулирует одну из основных сфер нашей жизни. За это время в нем появились два новых раздела и 37 статей. В этот важнейший документ постоянно вносятся изменения, одновременно принимаются другие нормативно-правовые акты, призванные регулировать жилищные отношения.
С 1992 года на федеральном уровне принято 160 законов и 3,154 тыс. подзаконных акта, регулирующих сферу ЖКХ. За два прошедших года их количество увеличилось. Наблюдается колоссальный разрыв между состоянием нормативно-правовой базы, регулирующей отрасль, и принимаемыми управленческими решениями на местах. Поговорка гласит: «Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения». Невозможно уследить за всеми законами и нормативными актами, которые часто не работают, противоречат друг другу, повторяют друг друга, а в итоге вся действующая правовая база напоминает флюгер: куда ветер дует, туда и плывем.
Но самое главное, что собственник жилья в подавляющем большинстве нормативно-правовых актов представлен не главным заказчиком жилищных и коммунальных услуг, а основным плательщиком, но не за необходимые ему услуги, а за все, что ему навязывают. Роль собственника помещений сведена к роли униженного просителя перед управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК, чиновниками разных уровней. Его заставляют оплачивать все затраты явные и скрытые, ошибочно начисленные и т.д.
Это вызывает у граждан недоверие и способствует игнорированию нормативно-правовых актов, что порождает принятие все больших санкций против граждан.
Например, постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 утвердило обновленные правила предоставления коммунальных услуг и отменило ранее принятое постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307.
Комитет по жилищной политике и ЖКХ при Госдуме ободрил для принятия во втором чтении поправки в Жилищный кодекс, инициированные Минстроем России. Согласно изменениям, платеж за общедомовые нужды (ОДН) будет включен в плату за жилищные услуги (содержание и ремонт жилья) и ограничен нормативом, размер которого регионы будут устанавливать самостоятельно. Будем надеяться, что споры о размерах начисления, тщетные попытки жильцов проверить их обоснованность закончатся.
Жилищные услуги – это произведенные работы по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества. Их перечень прописан в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», также в Жилищном кодексе.
Коммунальные услуги – это деятельность исполнителя по предоставлению холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и отопления, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в многоквартирном доме (МКД).
Общедомовые нужды – это объем коммунальной услуги водо-, электро-, теплоснабжения, потребленной для обслуживания общего имущества МКД (например, электричество для освещения подъездов, работы лифтов и повысительных насосов, вода для уборки подъездов, полива клумб, т.д.).
По действующему законодательству и здравому смыслу эти две услуги (жилищные и коммунальные) смешивать категорически нельзя.
Каждый дом уникален по-своему, и у него свой набор общедомового имущества, который должен быть зафиксирован по акту вместе с техническим и кадастровым паспортами на дом. Причем должно быть описано, в каком состоянии находится общедомовое имущество на сегодняшний день, чтобы знать, какие работы необходимо проводить в доме.
«Управление многоквартирным домом» № 7, 2015
Лицензирование: первые итоги
Необходимо признать, что более чем за 20 лет деятельности жилищного надзора признаков улучшения технического состояния жилищного фонда в Российской Федерации не отмечено ни в одном официальном документе. За последние годы на всех уровнях власти в сфере управления многоквартирными домами не предпринято ничего, что позволило бы:
· 1) Организовать пообъектный мониторинг состояния жилищного фонда РФ,
· 2) Предоставить собственникам объективную информацию о состоянии их имущества на основе единой методики оценки технического состояния и участия сотрудников ГЖИ в обследовании домов;
· 3) Избавить собственников от навязанных (из-за отсутствия информации о составе и состоянии общего имущества) услуг при заключении договоров управления,
· 4) Усилить конкуренцию (открытые тендеры) на рынке жилищных услуг и, как результат, снизить тарифы на жилищные услуги за счет публичности и публичных сведений о состоянии общего имущества,
· 5) Эффективно формировать региональные программы капитального ремонта с учетом реальной потребности в конкретных видах работ,
· 6) Реально сократить уровень коррупции на местном уровне при расходовании бюджетных средств на ремонт и реновацию жилищного фонда за счет общественного контроля со стороны граждан-собственников,
· 7) Повысить квалификационный уровень участников рынка жилищных услуг в стране.
Следует отметить, что в ежегодных отчетах Ассоциации организаций ЖКХ содействия развитию жилищного контроля и надзора (АСЖКН) отсутствуют показатели оценки технического состояния жилищного фонда по регионам, перечни проведенных мероприятий, направленных на улучшение технического состояния жилья.
При этом в качестве достижений Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) указываются: количество выявленных нарушений в жилищной сфере, выданных исполнительных документов, вынесенных постановлений о наложении штрафных санкций. За 2014 год по данным АСЖКН было вынесено постановлений о нарушении жилищного законодательства на общую сумму 1,152 млрд руб.
Штраф в размере до 300 тыс. руб. для большинства некрупных управляющих организаций (УО) становится смертным приговором. Однако зачастую должностные лица ГЖИ не могут разъяснить, какие именно возможности имелись у юридического лица для соблюдения правил и норм, за нарушение которых оно было привлечено к ответственности.
Таким образом, за один год 1,152 млрд руб. вынуты из карманов граждан в виде недооказанных им жилищных услуг или завышенных тарифов на содержание дома, поскольку у УО собственных средств нет: жилищное законодательство не позволяет работать с прибылью в сфере управления многоквартирными домами (МКД).
Осознав всю неэффективность жилищной инспекции и муниципального контроля для решения задачи технического состояния жилищного фонда, федеральные органы власти решили ввести новый механизм регулирования деятельности по управлению МКД – лицензирование.
Начало лицензирования уже на первых этапах показало несостоятельность его разработчиков:
1) а) «Выдавливание» граждан из процесса распоряжения своей собственностью – возмущение граждан, выразившееся в многочисленных обращениях в органы власти, вызвал тот факт, что их правами собственников пренебрегли, игнорируя их выбор при заключении договора управления.
2) б) Ситуация «правовой неопределенности» – разработчиками не был предусмотрен переходный период, который позволил бы не оказаться тысячам УО вне правового поля, когда и не работать нельзя, поскольку это затрагивает законные права и интересы миллионов граждан, и работать нельзя, поскольку это запрещено законом. Разработчики, видимо, забыли, что в Конституции существует ст. 18, которая гласит: «Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления».
3) в) Нарушение трудовых прав граждан – созданная в результате начала лицензирования ситуация правовой неопределенности привела к тому, что многие предприятия, не получившие лицензии, во избежание наказаний за незаконное ведение бизнеса стали срочно с 1 мая прекращать свою деятельность и увольнять работников в тот же день.
4) г) Создание угрозы для добросовестного бизнеса – те предприятия, которые продолжают работать в надежде все-таки получить лицензию, ждут большие неприятности. В частности, со стороны налоговых органов при сдаче отчетности за периоды, начиная с мая 2015 года, поскольку их деятельность стала незаконной. При этом работающие без лицензии организации находятся под дамокловым мечом ст. 14.1.3 КоАП РФ, штраф по которой достигает 250 тыс. руб. за каждый МКД, а их директора могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство».
5) д) Стимулирование рейдерства – долог и труден путь завоевания своей доли рынка в конкурентной борьбе. Достаточно «похлопотать», чтобы конкуренту не выдали лицензии, «не найдя что-то там на сайте», и тогда можно на жилой фонд конкурента сразу вводить свою УО. С начала процедуры лицензирования рейдерство расцвело повсеместно.
«Управление многоквартирным домом» № 7, 2015
Страдания с перепланировкой квартиры
Преобразовательные порывы собственников помещений
А.Н. Гаркуша, председатель правления ТСЖ «Флиера 9» (г. Орехово-Зуево)
Радость и первая эйфория собственника после приобретения новой квартиры непроизвольно вызывает невыносимый зуд творчества хозяина. Более пристальный взгляд на приобретенное жилье фиксирует массу недостатков и недочетов, от претензий к строительному проекту («Чтоб сами авторы проекта жили в такой неприспособленной квартире!») и до ненормативной лексики в адрес строителей («За такие деньги – и такая халтура!»).
А далее начинается бурный созидательный процесс в исполнении собственника: какие стены снести, какие сдвинуть, совместить туалет и ванную или, наоборот, сделать их раздельными, но вопреки строительному проекту? Батареи отопления априори неподходящие, необходимы современные, но очень большие батареи, этак на 14-16 секций, тепловой расчет делали дилетанты, я сам знаю, сколько. Полы явно неровные, необходимо залить свежим бетоном слоем 5-10 см. Потолки определенно требуются стильные, многоуровневые, с необычайной подсветкой и желательно с лепниной.
Закупаются бухты электрического кабеля под новую электропроводку, мастера, они же гастарбайтеры, за деньги готовы штробить каналы, опуская (поднимая) места установки розеток и выключателей, и напрочь снести любую преграду по указанию хозяина.
В этом строительном безумстве собственников председателю и членам правления ТСЖ необходимо держать ухо востро.
Обычно я начинаю разговор с ретивым собственником с вопроса: «У Вас какое образование?» Как правило, не строительное, зачастую не высшее и абсолютно далекое от строительства. Доводы о том, что проект многоквартирного дома разрабатывали профессиональные архитекторы, имеющие специализацию образования в жилищном строительстве, под крышей специализированного института, ставят в тупик оппонента, но его вера в собственное величие непоколебима.
Образовательная лекция о том, что при высоте потолков 255-270 см увлечение заливкой пола или фантазиями с потолком преобразит квартиру до состояния будки или железнодорожного контейнера, резко снижает созидательный пыл горе-новатора. А когда даешь информацию, что по проекту электрическая нагрузка на квартиру предусмотрена в размере 1,5 кВт, на нее рассчитаны автоматы и УЗО, наступает ступор и отпадает потребность в бухтах кабеля.
Особую же тревогу и озабоченность вызывает деятельность за закрытыми дверями без свидетелей по реконструкции помещений с вмешательством в конструкцию несущих стен, а также изменение систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, а у наиболее наглых и беспардонных собственников – устройство теплых полов в виде подключенных к системе горячего водоснабжения или отопления забетонированных труб.
Таких вариантов творчества за закрытой дверью несколько:
- Расширение кухни путем ликвидации оконного проема примыкающего балкона или лоджии;
· - Расширение комнат путем присоединения лоджии;
· - Преобразование лоджий и балконов в жилые помещения путем утепления стен и установки дополнительных батарей отопления;
· - Устройство теплых полов с подключением к коммуникациям теплоснабжения.
Борьба с такими нарушениями представляют серьезную проблему, требующую терпения, настойчивости и большой выдержки: немедленно жалобы в прокуратуру, Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и т.д. Даже без ссылки известны примеры тяжелых последствий таких несанкционированных перепланировок.
Однако на практике все оказывается значительно сложнее. В ответ на жалобу надзорный орган просит обеспечить допуск к месту нарушения для вручения предписания, но и у собственника-нарушителя, и у законопослушного собственника есть конституционное право неприкосновенности жилища.
Мы с Вами прекрасно понимаем, что нарушители по своему гражданскому статусу обычно из другого слоя общества: или состоятельный «барин», или из «отмороженных» с совершенно другим менталитетом – «море по колено» или «закон не писан».
В этом случае лобовая атака под лозунгом: «Вы злостный нарушитель, поставивший под угрозу благополучие соседей! Немедленно восстановите порушенное, иначе вас настигнет суровая кара закона!» - не сработает.
Поэтому более действенно будет обращение с конкретной констатацией: «Вы произвели перепланировку, улучшили условия своего проживания в соответствии с собственным пониманием необходимого комфорта. Но за Ваш дополнительный комфорт должны платить Вы, а не соседи».
Для рассматриваемого контингента – «барина» или «отмороженного» - это доходчиво и, самое главное, бьет по самолюбию, которое так в этой среде уязвимо. А с юридической точки зрения мы не допустили беззакония и не спровоцировали конфликт в доме. На этом этапе мы одержали маленькие победы и в добровольно заявленной собственниками готовности оплачивать отопление, и в принятии добровольно заявленных обязательств собственников по узакониванию произведенной перепланировки.
«Управление многоквартирным домом» № 5, 2015